Constituição de Propriedade Horizontal

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A Constituição de Propriedade Horizontal é o processo legal que permite a divisão de um edifício em várias frações autónomas (apartamentos, lojas, garagens, etc.), de forma a permitir a sua individualização jurídica e a partilha de partes comuns do edifício. Este processo é regulamentado pelo Código Civil Português e tem como principal objetivo permitir a organização e o registo formal das partes de um imóvel que se encontram em regime de co-propriedade, sendo essencial para a criação de condomínios.

Objetivos da Constituição de Propriedade Horizontal

Divisão de Propriedade: A principal finalidade da constituição de propriedade horizontal é dividir um imóvel (normalmente um edifício ou complexo habitacional) em frações independentes, em que cada fração corresponde a uma parte do edifício, podendo ser utilizada de forma autónoma.
Criação de Condomínio: Ao ser constituída a propriedade horizontal, cria-se também a comunhão das partes comuns (tais como escadas, elevadores, telhado, corredores), as quais são geridas em conjunto pelos proprietários das frações.
Segurança Jurídica: A constituição formal de propriedade horizontal garante a separação jurídica das partes privadas e comuns, permitindo que cada proprietário tenha direitos exclusivos sobre a sua fração e direitos compartilhados sobre as áreas comuns.

Procedimento para a Constituição de Propriedade Horizontal

O processo de constituição de propriedade horizontal envolve várias etapas legais e administrativas:

Elaboração do Projeto de Constituição: O primeiro passo é a elaboração de um projeto técnico que defina a divisão do imóvel em frações autónomas. Este projeto deve ser elaborado por um arquiteto ou engenheiro e deve detalhar a divisão de áreas, identificação das frações e a descrição das partes comuns do edifício.
Aprovação do Projeto: O projeto de constituição de propriedade horizontal deve ser submetido à Câmara Municipal para aprovação, de acordo com as normas urbanísticas e de construção do município.
Elaboração da Escritura Pública: Após a aprovação, o processo é formalizado através da escritura pública, que deve ser elaborada por um notário, e que estabelece as regras de uso e gestão do edifício, definindo as frações autónomas, as áreas comuns e as percentagens de participação de cada fração nas partes comuns.
Registo Predial: A escritura pública de constituição de propriedade horizontal deve ser registada no Registo Predial, o que confere a cada fração uma identificação jurídica única (com o número de registo e a descrição detalhada da fração).
Elaboração do Regulamento de Condomínio: Em paralelo, é elaborado um regulamento de condomínio, que define as normas de convivência, responsabilidades de manutenção das áreas comuns, divisão de despesas, direitos e deveres dos condóminos, entre outros aspectos.

Importância da Constituição de Propriedade Horizontal

Segurança Jurídica: Garantir que cada fração tem uma identificação legal própria, com direitos exclusivos sobre a sua fração e uma parte proporcional das áreas comuns, assegurando a segurança jurídica das transações e da convivência no edifício.
Gestão de Condomínio: Facilita a gestão do edifício, pois as frações autónomas têm uma estrutura jurídica organizada, permitindo a criação de assembleias de condóminos para tomar decisões sobre a gestão das áreas comuns e sobre os custos coletivos.
Transações Imobiliárias: Facilita a compra, venda e arrendamento das frações, uma vez que cada unidade passa a ter uma identificação predial única. Além disso, a criação da propriedade horizontal dá ao proprietário a possibilidade de vender ou arrendar a fração de forma independente.
Responsabilidade e Propriedade: Define claramente as responsabilidades de cada proprietário, incluindo o pagamento de despesas de manutenção das áreas comuns, e também a divisão das zonas comuns (como o telhado, escadas, elevadores, etc.).

Estrutura de um Edifício em Propriedade Horizontal

Frações Autónomas: São as partes do edifício que pertencem exclusivamente a cada proprietário. Cada fração pode ser uma habitação, uma loja, uma garagem ou qualquer outro espaço que tenha uma utilização independente.
Áreas Comuns: São as partes do edifício que pertencem a todos os condóminos, como o telhado, escadas, elevadores, corredores, jardim, entre outros.
Percentagem de Participação: Cada fração tem associada uma percentagem de participação nas partes comuns, que determina a quota de despesas e responsabilidades que o proprietário tem em relação às áreas comuns.

Conclusão

A Constituição de Propriedade Horizontal é um processo fundamental para organizar a propriedade de edifícios com várias frações autónomas, permitindo a individualização jurídica de cada fração e o uso comum das áreas partilhadas. Além de proporcionar segurança jurídica, facilita a gestão do imóvel e as transações imobiliárias, contribuindo para o bom funcionamento e a convivência em condomínios.